HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
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HYDAC HDA 4386-B-0250-000-E1(psi)
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HYDAC 0110 R010 BN3HC
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HYDAC HDA 4776-A-6000-S00(psi)
HYDAC 2BE 06-05
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HYDAC EDS601-016-000
HYDAC HDA5001-315-1-2-230-000
HYDAC 電磁閥VR2-D.0 L24
在經濟復蘇的大背景下， 香港地區房地產的價格指數與租金指數已經上升歷史高位， 但因香港地區宏觀經濟良好、加息影響有限、居民失業率較低， 使其房地產信貸的違約率并沒有出現異常。整體而言， 香港地區房地產市場呈較為平穩的發展態勢。從風險角度看， 除非出現大型經濟事件影響香港地區整體經濟發展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區整體房價已經處于高位， 可負擔性較差， 因此也很難出現非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現階段性調整的情況。鑒于此， 投資者應立足價值投資而非投機需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關鍵詞：中國香港； 房地產； 價格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區 （以下簡稱“香港地區”） 是一個以金融服務、貿易為主的開放經濟體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區的政府結構與法律機制穩健， 為其市場經濟自由度和個人財產所有權提供了強有力的保護和支持。
從歷*看， 香港地區國民生產總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經濟環境轉強、需求持續上升的背景下， 香港地區的服務輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯系匯率制度的影響， 香港地區的利率水平會跟隨美聯儲進行調整：自2015年12月今， 香港地區跟隨美聯儲加息節奏同步進行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯儲已進入加息通道， 持續加息將使港幣資產吸引力上升。
新數據顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區私宅售價指數為347, 實現連續20個月的正增長， 且連續第13個月創出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區樓市變化的重要窗口。進入2017年， 香港地區私宅租金指數也持續走高， 并不斷創出歷史新高， 2017年11月達到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區房地產市場走勢分析
影響香港地區房地產價格的因素很多， 且影響因素之間互相關聯， 共同對房地產價格產生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關因素進行闡述， 同時也對因素間的相關性進行分析， 以全面解讀香港地區房地產市場。
（一） 宏觀因素
1. 經濟影響因素
1993-2016年， 香港地區私宅售價指數增速與GDP增速呈高度正相關， 說明香港地區的房地產市場發展與宏觀經濟環境變化密切相關 （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機、2008年美國次貸危機、2011年歐債危機、2015年內地股市大幅波動， 均對香港地區房地產市場產生了沖擊 （見圖4） .歸結到宏觀層面， 主要在于上述金融危機都對香港地區的宏觀經濟產生了不利影響， 在上述危機發生的次年， 香港地區GDP增速均出現了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機對香港地區的沖擊大， 使得香港地區1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進入調整周期。2003年， GDP增速逐步恢復3%以上并逐年提升， 香港地區的樓市也隨之進入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區房地產業與宏觀經濟的正相關性。
2017年前三個季度， 香港地區GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經濟增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區政府3.7%的預期?；诜績r增速與GDP增速的正相關性， 有理由認為， 在香港地區經濟復蘇的大背景下， 其房地產市場有望保持相對穩定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向對房地產價格的影響是負相關關系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數時間內， 二者保持了正相關性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區房價走勢與基準利率大體均呈正相關性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導往往具有滯后性， 且利率變化具有連續性和周期性， 因為單次調息很難在短期內扭轉經濟形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發現經濟過熱 （對應房地產上升周期） 時采取加息手段， 并由此進入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經濟過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內的量化指標逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應到利率與房價， 便體現為利率一路上調而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區基準利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產市場帶來明顯的刺激效應， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。
因此， 在香港地區隨美國進入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關注持續加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產市場也不會產生強烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃， 發揮港澳*優勢， 提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。從區域經濟合作上升到方位對外開放的國家戰略， 這為粵港澳城市群未來的發展帶來了新機遇， 也產生了強大的協同效應。這對于香港地區經濟的發展將產生促進作用。而經濟繁榮會穩固房地產市場的發展， 支撐香港地區房地產的價格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構成需求。目前， 沒有切實的統計數據代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關數據代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據香港特區政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區約有127萬戶， 占總家庭戶數的50%.而香港地區此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應低于潛在需求。
從需求結構看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應量要遠低于有能力購買其戶型的家庭數量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風險較大。
從供給角度看， 香港特區政府一直堅持通過增加供應來調節房價的方針。根據2017-2018年的供地計劃， 港府將供應28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠看， 政府的目標是在2016-2025年的十年內提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標尚有較大差距。房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區房屋庫存對比
2. 可負擔性因素
就房價的可負擔性而言， 有兩個衡量指標。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區的該指標逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標是收入貸比。2009年以來， 香港地區的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區房地產價格在可負擔性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負擔較重。這種高負擔性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區經濟未來的表現；若經濟持續向好， 帶動收入增長， 高負擔性可能會逐漸化解；若經濟停滯不前或衰退， 高負擔性則會進一步加重， 直出現房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風險而言， 可用房貸違約率和失業率兩個指標衡量。由于香港地區房屋良好的可負擔性， 當地居民基本能及時償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產市場的衰退期， 香港地區也一直維持著遠低于標準的違約率水平， 而在2017年， 這一指標已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區居民償付款的能力在總體是非常穩定的， 尚未出現過大規模違約風險。
從失業率看， 自2011年以來， 香港地區市民失業率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩定 （見圖9） .這說明， 絕大多數當地居民有相對穩定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區房地產市場展望及投資策略
（一） 香港地區房地產市場展望
香港地區房地產市場的發展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經濟增速和利率因素、區域相關政策密切相關；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負擔性等密切相關。
1. 宏觀視角
從宏觀經濟來看， 香港地區房價指數增速與GDP增速呈高度正相關。而香港地區自2016年一季度開始， 經濟增速快速回升， 2017年前三季度也表現突出， 香港特區政府于是將全年GDP增速上調3.7%.在香港地區經濟復蘇的大背景下， 香港房地產市場有望保持相對穩定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關鍵。在香港地區隨美國進入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關注持續加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產市場不會產生強烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區房地產的潛在需求， 那么市場整體的供應尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區政府一直遵循通過增加供應來調節房價的方針， 但政府供應目標能否達成仍有待觀察， 再加上房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內將不會受到其太大的影響。
從居民可負擔性來看， 目前香港地區的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負擔性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發生， 而是取決于香港地區的經濟情況和收入水平。從違約風險角度看， 香港地區一直維持遠低于標準的違約率水平， 且失業率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區房地產市場處在一個較為平穩的階段。在經濟復蘇的大背景下， 供不應求的現狀使其價格指數與租金指數已經上升歷史高位。但因為香港地區宏觀經濟良好、失業率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產信貸違約率并沒有出現異常。
從風險角度看， 除非出現能夠影響香港地區整體經濟發展的大型經濟事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區整體的房價已經處于高位， 可負擔性又較差， 因而也很難出現非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現階段性調整的情況。
（二） 香港地區房地產投資策略
1. 價值投資與地區分析
立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區房地產市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區， 其房價走勢與未來發展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區南部， 是一座擁有優美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環商業區便處于港島區的北部。港島有著香港地區市內數量多的豪宅， 多數房屋的建筑風格和面積都是*的， 是香港地區的富人聚集區。
港島地區戶型越大， 房地產均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區的中東部， 是香港地區的中心及繁華地區， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業區尤為發達， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區域內市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區， 是香港地區面向全港和世界的端服務功能的重要承載區， 是香港地區經濟輻射力的主要支撐區。
九龍地區也表現出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩健投資者可重點關注這一區域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關注大戶型， 但需防范其價格波動的風險。
從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區。該地區是現有城市核心區新開發的區域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環地鐵線 （SCL） 也會進一步提升啟德地區的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區市內除港島和九龍以外的其他區域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區。新界土地面積遼闊， 因此許多學校選擇在此落地。而區內也有許多新市鎮， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區域內農業區較多， 因此新界的房價較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現， 均價遠低于其他戶型， 但波動風險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區的投資者可重點關注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關注。
從地段看， 香港特區政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發展地區。立足長期投資視角， 投資者可重點關注新界西和屯門兩個地段。
2. 其他投資因素
除價值投資以外， 香港地區房地產市場還有以下三項值得考慮的投資因素：
（1） 優質教育。香港地區沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學。這使得在香港地區接受教育的學生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區著名的八大高校也以其優質的教育質量得到了世界的認可。其中， 香港大學、香港中文大學和香港科技大學所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區曾被英國《經濟學人》雜志旗下的經濟學人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區的大面積綠化。香港地區自20世紀70年代開始， 便立法保護了約占全香港地區總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區優良的空氣環境貢獻巨大；而且， 香港地區市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區市內有非常多的娛樂及文化設施， 為當地居民提供了多姿多彩的生活。截2017年3月， 香港地區市內已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設施地豐富了香港地區居民的休閑生活， 提高了他們的生活質量， 使香港地區成為宜居的城市之一。
HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08S05+ZBM3
HYDAC EDS348-5-100-000+ZBE08+ZBM300
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HYDAC HDYC-DW-2000 0-10KPaNPT1/8"
HYDAC FSA-254-2.X/12
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HYDAC EDS 3446-2-0400-000
HYDAC HDA4745A400031
在經濟復蘇的大背景下， 香港地區房地產的價格指數與租金指數已經上升歷史高位， 但因香港地區宏觀經濟良好、加息影響有限、居民失業率較低， 使其房地產信貸的違約率并沒有出現異常。整體而言， 香港地區房地產市場呈較為平穩的發展態勢。從風險角度看， 除非出現大型經濟事件影響香港地區整體經濟發展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區整體房價已經處于高位， 可負擔性較差， 因此也很難出現非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現階段性調整的情況。鑒于此， 投資者應立足價值投資而非投機需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關鍵詞：中國香港； 房地產； 價格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區 （以下簡稱“香港地區”） 是一個以金融服務、貿易為主的開放經濟體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區的政府結構與法律機制穩健， 為其市場經濟自由度和個人財產所有權提供了強有力的保護和支持。
從歷*看， 香港地區國民生產總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經濟環境轉強、需求持續上升的背景下， 香港地區的服務輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯系匯率制度的影響， 香港地區的利率水平會跟隨美聯儲進行調整：自2015年12月今， 香港地區跟隨美聯儲加息節奏同步進行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯儲已進入加息通道， 持續加息將使港幣資產吸引力上升。
新數據顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區私宅售價指數為347, 實現連續20個月的正增長， 且連續第13個月創出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區樓市變化的重要窗口。進入2017年， 香港地區私宅租金指數也持續走高， 并不斷創出歷史新高， 2017年11月達到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區房地產市場走勢分析
影響香港地區房地產價格的因素很多， 且影響因素之間互相關聯， 共同對房地產價格產生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關因素進行闡述， 同時也對因素間的相關性進行分析， 以全面解讀香港地區房地產市場。
（一） 宏觀因素
1. 經濟影響因素
1993-2016年， 香港地區私宅售價指數增速與GDP增速呈高度正相關， 說明香港地區的房地產市場發展與宏觀經濟環境變化密切相關 （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機、2008年美國次貸危機、2011年歐債危機、2015年內地股市大幅波動， 均對香港地區房地產市場產生了沖擊 （見圖4） .歸結到宏觀層面， 主要在于上述金融危機都對香港地區的宏觀經濟產生了不利影響， 在上述危機發生的次年， 香港地區GDP增速均出現了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機對香港地區的沖擊大， 使得香港地區1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進入調整周期。2003年， GDP增速逐步恢復3%以上并逐年提升， 香港地區的樓市也隨之進入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區房地產業與宏觀經濟的正相關性。
2017年前三個季度， 香港地區GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經濟增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區政府3.7%的預期?；诜績r增速與GDP增速的正相關性， 有理由認為， 在香港地區經濟復蘇的大背景下， 其房地產市場有望保持相對穩定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向對房地產價格的影響是負相關關系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數時間內， 二者保持了正相關性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區房價走勢與基準利率大體均呈正相關性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導往往具有滯后性， 且利率變化具有連續性和周期性， 因為單次調息很難在短期內扭轉經濟形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發現經濟過熱 （對應房地產上升周期） 時采取加息手段， 并由此進入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經濟過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內的量化指標逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應到利率與房價， 便體現為利率一路上調而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區基準利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產市場帶來明顯的刺激效應， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。
因此， 在香港地區隨美國進入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關注持續加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產市場也不會產生強烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃， 發揮港澳*優勢， 提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。從區域經濟合作上升到方位對外開放的國家戰略， 這為粵港澳城市群未來的發展帶來了新機遇， 也產生了強大的協同效應。這對于香港地區經濟的發展將產生促進作用。而經濟繁榮會穩固房地產市場的發展， 支撐香港地區房地產的價格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構成需求。目前， 沒有切實的統計數據代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關數據代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據香港特區政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區約有127萬戶， 占總家庭戶數的50%.而香港地區此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應低于潛在需求。
從需求結構看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應量要遠低于有能力購買其戶型的家庭數量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風險較大。
從供給角度看， 香港特區政府一直堅持通過增加供應來調節房價的方針。根據2017-2018年的供地計劃， 港府將供應28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠看， 政府的目標是在2016-2025年的十年內提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標尚有較大差距。房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區房屋庫存對比
2. 可負擔性因素
就房價的可負擔性而言， 有兩個衡量指標。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區的該指標逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標是收入貸比。2009年以來， 香港地區的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區房地產價格在可負擔性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負擔較重。這種高負擔性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區經濟未來的表現；若經濟持續向好， 帶動收入增長， 高負擔性可能會逐漸化解；若經濟停滯不前或衰退， 高負擔性則會進一步加重， 直出現房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風險而言， 可用房貸違約率和失業率兩個指標衡量。由于香港地區房屋良好的可負擔性， 當地居民基本能及時償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產市場的衰退期， 香港地區也一直維持著遠低于標準的違約率水平， 而在2017年， 這一指標已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區居民償付款的能力在總體是非常穩定的， 尚未出現過大規模違約風險。
從失業率看， 自2011年以來， 香港地區市民失業率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩定 （見圖9） .這說明， 絕大多數當地居民有相對穩定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區房地產市場展望及投資策略
（一） 香港地區房地產市場展望
香港地區房地產市場的發展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經濟增速和利率因素、區域相關政策密切相關；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負擔性等密切相關。
1. 宏觀視角
從宏觀經濟來看， 香港地區房價指數增速與GDP增速呈高度正相關。而香港地區自2016年一季度開始， 經濟增速快速回升， 2017年前三季度也表現突出， 香港特區政府于是將全年GDP增速上調3.7%.在香港地區經濟復蘇的大背景下， 香港房地產市場有望保持相對穩定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關鍵。在香港地區隨美國進入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關注持續加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產市場不會產生強烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區房地產的潛在需求， 那么市場整體的供應尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區政府一直遵循通過增加供應來調節房價的方針， 但政府供應目標能否達成仍有待觀察， 再加上房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內將不會受到其太大的影響。
從居民可負擔性來看， 目前香港地區的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負擔性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發生， 而是取決于香港地區的經濟情況和收入水平。從違約風險角度看， 香港地區一直維持遠低于標準的違約率水平， 且失業率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區房地產市場處在一個較為平穩的階段。在經濟復蘇的大背景下， 供不應求的現狀使其價格指數與租金指數已經上升歷史高位。但因為香港地區宏觀經濟良好、失業率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產信貸違約率并沒有出現異常。
從風險角度看， 除非出現能夠影響香港地區整體經濟發展的大型經濟事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區整體的房價已經處于高位， 可負擔性又較差， 因而也很難出現非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現階段性調整的情況。
（二） 香港地區房地產投資策略
1. 價值投資與地區分析
立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區房地產市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區， 其房價走勢與未來發展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區南部， 是一座擁有優美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環商業區便處于港島區的北部。港島有著香港地區市內數量多的豪宅， 多數房屋的建筑風格和面積都是*的， 是香港地區的富人聚集區。
港島地區戶型越大， 房地產均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區的中東部， 是香港地區的中心及繁華地區， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業區尤為發達， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區域內市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區， 是香港地區面向全港和世界的端服務功能的重要承載區， 是香港地區經濟輻射力的主要支撐區。
九龍地區也表現出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩健投資者可重點關注這一區域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關注大戶型， 但需防范其價格波動的風險。
從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區。該地區是現有城市核心區新開發的區域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環地鐵線 （SCL） 也會進一步提升啟德地區的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區市內除港島和九龍以外的其他區域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區。新界土地面積遼闊， 因此許多學校選擇在此落地。而區內也有許多新市鎮， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區域內農業區較多， 因此新界的房價較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現， 均價遠低于其他戶型， 但波動風險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區的投資者可重點關注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關注。
從地段看， 香港特區政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發展地區。立足長期投資視角， 投資者可重點關注新界西和屯門兩個地段。
2. 其他投資因素
除價值投資以外， 香港地區房地產市場還有以下三項值得考慮的投資因素：
（1） 優質教育。香港地區沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學。這使得在香港地區接受教育的學生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區著名的八大高校也以其優質的教育質量得到了世界的認可。其中， 香港大學、香港中文大學和香港科技大學所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區曾被英國《經濟學人》雜志旗下的經濟學人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區的大面積綠化。香港地區自20世紀70年代開始， 便立法保護了約占全香港地區總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區優良的空氣環境貢獻巨大；而且， 香港地區市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區市內有非常多的娛樂及文化設施， 為當地居民提供了多姿多彩的生活。截2017年3月， 香港地區市內已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設施地豐富了香港地區居民的休閑生活， 提高了他們的生活質量， 使香港地區成為宜居的城市之一。
HYDAC 濾芯0160D010BH3HC-10u
HYDAC 0990D005BH4HC/
HYDAC 394293
HYDAC EDS 1791-P-200-016(0..5V)
HYDAC RFD BN/HC1300DAPN10D
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HYDAC 0660 D 005 BH4HC
HYDAC RVM06020-01-C-N-0.5
HYDAC 5111.4X318.TFW 362G 0900-63
HYDAC DFP-BH/HC-330-QD-03-D1.1/-L24
HYDAC 0660D010BHHC
HYDAC DVP-8-1.0/0-V-350
HYDAC Part.no.00632248
HYDAC HM100-400-R-M14*1.5
HYDAC EDS3346-2-0016-000-F1+ZBE06-02
HYDAC VST-22X1.5WD絲堵
HYDAC HM100-400-R-G1/2
HYDAC 0330R020BN4HC
HYDAC HDA 4779-A-3000-DS-000(PSI)120inch
HYDAC MS2A2X/315
HYDAC DFH30X10-C/0.8MPA
HYDAC ZBE03-03 with 3m cable
HYDAC VR 2D.0/-L24 48/06
HYDAC 0330RO10BN3HC
HYDAC HED10A4X/100
HYDAC SA20M22T300P
HYDAC KHB-25SR-11121-02
HYDAC KHM-G11/4-1112-01X
HYDAC FCU2210-4-M/-NV
HYDAC DFBH/HC500:QE10D1.1/L24 DC24
HYDAC DFBN/HC160G5D1X/-L24
HYDAC 檢測儀FCU1310-4-U-AS-1
HYDAC S100-AC-AC-0250
HYDAC EDS3345*5-0016-000-F1
HYDAC HDA 47Z5-A-0600-G01-000
HYDAC HDA 4446-A-0006-S00
HYDAC HDA 4146-A-01,0-000-F1
HYDAC 壓力傳感器
HYDAC VR2D.1/L24
HYDAC FPU-1-250F2.5G3A3K
HYDAC 0500D010BN4HC
HYDAC VM5D.0
HYDAC DFNBH/HC63S10LZ1.1/BO
HYDAC 24/28-28/22.22F
HYDAC 00660D025W
HYDAC KHM-32-F3-11141-06X
HYDAC TS1(L)&TS2(H)&TS3(HH)TYPE:ETS
HYDAC 0500D005BN3HC
HYDAC 0240D010BH4HC
HYDAC 0500D005BH4HC/V
HYDAC ZBM3100
HYDAC EDS3466-0-0040-000
HYDAC KHP-10-1114-04X 高壓球閥
HYDAC 0240R020BN4HC
HYDAC FCU2210-4-M/-BUS
HYDAC KHM-32-1112-01X
HYDAC 0160 DO25 W/H
HYDAC S100-AC-AC0150-G1/2
HYDAC VMF 0.6 K.0
HYDAC HDA4745-A-100-124
HYDAC RFBN/HC330DG5A1.0
HYDAC DICHTSATZRF3-5
HYDAC VST-1/2WD絲堵
HYDAC RF3-2.5/3/4/5/6/7/8(320LG)
HYDAC HM100-010-R-G1/2-BF
HYDAC DFBN/HC660TF10B1.X-E
HYDAC Ball valve KHB-G3/8-1212-03X
HYDAC DN16 BKHDN16-1125
HYDAC DFBH/HC2400QE5D1.X/L24
HYDAC HDA 3740-B-250-125
HYDAC HDA 3480-A-100-124
HYDAC DVP-06-01.X
HYDAC RV-25-01X/0
HYDAC EDS3446-3-0250-000(包括電纜插
HYDAC EDS-1791-N-600
在經濟復蘇的大背景下， 香港地區房地產的價格指數與租金指數已經上升歷史高位， 但因香港地區宏觀經濟良好、加息影響有限、居民失業率較低， 使其房地產信貸的違約率并沒有出現異常。整體而言， 香港地區房地產市場呈較為平穩的發展態勢。從風險角度看， 除非出現大型經濟事件影響香港地區整體經濟發展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區整體房價已經處于高位， 可負擔性較差， 因此也很難出現非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現階段性調整的情況。鑒于此， 投資者應立足價值投資而非投機需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關鍵詞：中國香港； 房地產； 價格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區 （以下簡稱“香港地區”） 是一個以金融服務、貿易為主的開放經濟體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區的政府結構與法律機制穩健， 為其市場經濟自由度和個人財產所有權提供了強有力的保護和支持。
從歷*看， 香港地區國民生產總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經濟環境轉強、需求持續上升的背景下， 香港地區的服務輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯系匯率制度的影響， 香港地區的利率水平會跟隨美聯儲進行調整：自2015年12月今， 香港地區跟隨美聯儲加息節奏同步進行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯儲已進入加息通道， 持續加息將使港幣資產吸引力上升。
新數據顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區私宅售價指數為347, 實現連續20個月的正增長， 且連續第13個月創出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區樓市變化的重要窗口。進入2017年， 香港地區私宅租金指數也持續走高， 并不斷創出歷史新高， 2017年11月達到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區房地產市場走勢分析
影響香港地區房地產價格的因素很多， 且影響因素之間互相關聯， 共同對房地產價格產生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關因素進行闡述， 同時也對因素間的相關性進行分析， 以全面解讀香港地區房地產市場。
（一） 宏觀因素
1. 經濟影響因素
1993-2016年， 香港地區私宅售價指數增速與GDP增速呈高度正相關， 說明香港地區的房地產市場發展與宏觀經濟環境變化密切相關 （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機、2008年美國次貸危機、2011年歐債危機、2015年內地股市大幅波動， 均對香港地區房地產市場產生了沖擊 （見圖4） .歸結到宏觀層面， 主要在于上述金融危機都對香港地區的宏觀經濟產生了不利影響， 在上述危機發生的次年， 香港地區GDP增速均出現了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機對香港地區的沖擊大， 使得香港地區1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進入調整周期。2003年， GDP增速逐步恢復3%以上并逐年提升， 香港地區的樓市也隨之進入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區房地產業與宏觀經濟的正相關性。
2017年前三個季度， 香港地區GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經濟增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區政府3.7%的預期。基于房價增速與GDP增速的正相關性， 有理由認為， 在香港地區經濟復蘇的大背景下， 其房地產市場有望保持相對穩定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向對房地產價格的影響是負相關關系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數時間內， 二者保持了正相關性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區房價走勢與基準利率大體均呈正相關性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導往往具有滯后性， 且利率變化具有連續性和周期性， 因為單次調息很難在短期內扭轉經濟形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發現經濟過熱 （對應房地產上升周期） 時采取加息手段， 并由此進入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經濟過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內的量化指標逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應到利率與房價， 便體現為利率一路上調而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區基準利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產市場帶來明顯的刺激效應， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。
因此， 在香港地區隨美國進入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關注持續加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產市場也不會產生強烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃， 發揮港澳*優勢， 提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。從區域經濟合作上升到方位對外開放的國家戰略， 這為粵港澳城市群未來的發展帶來了新機遇， 也產生了強大的協同效應。這對于香港地區經濟的發展將產生促進作用。而經濟繁榮會穩固房地產市場的發展， 支撐香港地區房地產的價格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構成需求。目前， 沒有切實的統計數據代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關數據代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據香港特區政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區約有127萬戶， 占總家庭戶數的50%.而香港地區此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應低于潛在需求。
從需求結構看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應量要遠低于有能力購買其戶型的家庭數量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風險較大。
從供給角度看， 香港特區政府一直堅持通過增加供應來調節房價的方針。根據2017-2018年的供地計劃， 港府將供應28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠看， 政府的目標是在2016-2025年的十年內提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標尚有較大差距。房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區房屋庫存對比
2. 可負擔性因素
就房價的可負擔性而言， 有兩個衡量指標。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區的該指標逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標是收入貸比。2009年以來， 香港地區的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區房地產價格在可負擔性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負擔較重。這種高負擔性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區經濟未來的表現；若經濟持續向好， 帶動收入增長， 高負擔性可能會逐漸化解；若經濟停滯不前或衰退， 高負擔性則會進一步加重， 直出現房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風險而言， 可用房貸違約率和失業率兩個指標衡量。由于香港地區房屋良好的可負擔性， 當地居民基本能及時償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產市場的衰退期， 香港地區也一直維持著遠低于標準的違約率水平， 而在2017年， 這一指標已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區居民償付款的能力在總體是非常穩定的， 尚未出現過大規模違約風險。
從失業率看， 自2011年以來， 香港地區市民失業率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩定 （見圖9） .這說明， 絕大多數當地居民有相對穩定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區房地產市場展望及投資策略
（一） 香港地區房地產市場展望
香港地區房地產市場的發展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經濟增速和利率因素、區域相關政策密切相關；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負擔性等密切相關。
1. 宏觀視角
從宏觀經濟來看， 香港地區房價指數增速與GDP增速呈高度正相關。而香港地區自2016年一季度開始， 經濟增速快速回升， 2017年前三季度也表現突出， 香港特區政府于是將全年GDP增速上調3.7%.在香港地區經濟復蘇的大背景下， 香港房地產市場有望保持相對穩定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關鍵。在香港地區隨美國進入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關注持續加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產市場不會產生強烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區房地產的潛在需求， 那么市場整體的供應尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區政府一直遵循通過增加供應來調節房價的方針， 但政府供應目標能否達成仍有待觀察， 再加上房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內將不會受到其太大的影響。
從居民可負擔性來看， 目前香港地區的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負擔性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發生， 而是取決于香港地區的經濟情況和收入水平。從違約風險角度看， 香港地區一直維持遠低于標準的違約率水平， 且失業率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區房地產市場處在一個較為平穩的階段。在經濟復蘇的大背景下， 供不應求的現狀使其價格指數與租金指數已經上升歷史高位。但因為香港地區宏觀經濟良好、失業率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產信貸違約率并沒有出現異常。
從風險角度看， 除非出現能夠影響香港地區整體經濟發展的大型經濟事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區整體的房價已經處于高位， 可負擔性又較差， 因而也很難出現非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現階段性調整的情況。
（二） 香港地區房地產投資策略
1. 價值投資與地區分析
立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區房地產市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區， 其房價走勢與未來發展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區南部， 是一座擁有優美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環商業區便處于港島區的北部。港島有著香港地區市內數量多的豪宅， 多數房屋的建筑風格和面積都是*的， 是香港地區的富人聚集區。
港島地區戶型越大， 房地產均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區的中東部， 是香港地區的中心及繁華地區， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業區尤為發達， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區域內市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區， 是香港地區面向全港和世界的端服務功能的重要承載區， 是香港地區經濟輻射力的主要支撐區。
九龍地區也表現出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩健投資者可重點關注這一區域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關注大戶型， 但需防范其價格波動的風險。
從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區。該地區是現有城市核心區新開發的區域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環地鐵線 （SCL） 也會進一步提升啟德地區的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區市內除港島和九龍以外的其他區域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區。新界土地面積遼闊， 因此許多學校選擇在此落地。而區內也有許多新市鎮， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區域內農業區較多， 因此新界的房價較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現， 均價遠低于其他戶型， 但波動風險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區的投資者可重點關注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關注。
從地段看， 香港特區政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發展地區。立足長期投資視角， 投資者可重點關注新界西和屯門兩個地段。
2. 其他投資因素
除價值投資以外， 香港地區房地產市場還有以下三項值得考慮的投資因素：
（1） 優質教育。香港地區沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學。這使得在香港地區接受教育的學生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區著名的八大高校也以其優質的教育質量得到了世界的認可。其中， 香港大學、香港中文大學和香港科技大學所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區曾被英國《經濟學人》雜志旗下的經濟學人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區的大面積綠化。香港地區自20世紀70年代開始， 便立法保護了約占全香港地區總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區優良的空氣環境貢獻巨大；而且， 香港地區市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區市內有非常多的娛樂及文化設施， 為當地居民提供了多姿多彩的生活。截2017年3月， 香港地區市內已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設施地豐富了香港地區居民的休閑生活， 提高了他們的生活質量， 使香港地區成為宜居的城市之一。
HYDAC 0060B-010BH4HC 濾芯
HYDAC EDS 3448-5-0400-000
HYDAC KHM-20-F3-11141-06X 帶法蘭
HYDAC EDS 3446-1-0600-000壓力開關
HYDAC HCY-01E900DP20H
HYDAC SB330H-21A1/112U-330A
HYDAC VM1.5D.0/L2 + 43107
HYDAC HM100-16-B-M20*1.5-BF
HYDAC OFU10P2N2B05B
HYDAC HM100-016-R-M20*1.5
HYDAC EDS 300系列 EDS 3×46-3
HYDAC SK-3-D-150-K
HYDAC HAD4748-H-025-000壓力傳感器
HYDAC DF 160 30 支撐環
HYDAC EDS3346-1-0010-F1
HYDAC HDA 4778-K-3000-000(psi)
HYDAC 1260886
HYDAC VM5D.0/-L24 48/0.5
HYDAC 1.03.16 R 12 BN4
HYDAC VM2C.C
HYDAC EDS 346 3-400-0000
HYDAC HDA4443-A-250-000
HYDAC KHMFF-65-8834 DN65 PN16
HYDAC HDA 3846-A-600-000
HYDAC SB0210-0.75E1/112A9-210AB60-70
HYDAC FSA381-2.1/T12
HYDAC 1300R005BN3HC
HYDAC VR5D.0/-LED 24VDC,72psi (5bar)
HYDAC SB330-20A1/112-200
HYDAC HDA 4446-A-100-000
HYDAC VM5C.0 23/05 MAX:230V
HYDAC DFBN/HC240G10C1.X/-L24
HYDAC VD2D.0/L2404/08
HYDAC 906170
HYDAC 濾油阻塞繼電器VR2D.0/L24.24/05
HYDAC 2600R010EC0N2 10UM
HYDAC EDS3348-5-0400-Y00
HYDAC HDA 3844-B-016-000
HYDAC 1700R003BN4HC濾芯
HYDAC VT-VSPA2-50-10/T1 品牌錯誤！
HYDAC DFBN/HC280MA10C1.0/-W-A8
HYDAC KHNVN-G3/4-2233-AP.ND
HYDAC EDS 344-3 (4-20 mA)
HYDAC RFLDBN/HC4020CAU20D1.X/-L24
HYDAC RF BN/HC 1300 D P 20 C1.X/L 24
HYDAC EDS 3346-3-0009-000-F1 (-1...+9bar)
HYDAC 2.450D10BN 10微米
HYDAC 訂貨號：3018210
HYDAC 0005L003BN (G/DC-A)
HYDAC 4WE 6D S01-24DG-6063118
HYDAC CSH498625
HYDAC VR2D.0/-L24
HYDAC HDA7440-A-3000-000
HYDAC 1300 R 005 BN4HC濾芯
HYDAC WSM06020ER-01-C-N-24DG-E4
HYDAC HDA 3844-E-016-000
HYDAC FCS-GL1/2A4-NA-H1141/D500
HYDAC EDS3348-5-0010-000-F1
HYDAC ETS1701-100-000+TFP100含保護套
HYDAC VB-10-L
HYDAC VST-3/4WD絲堵
HYDAC EDS344-1-250-000
HYDAC HDA3845-A-250-Y00
HYDAC KHB-G1/2-1212-01X
HYDAC 630DN25BN4HC
HYDAC 2600R050W/HC 濾芯
HYDAC SB-210-24A1/112-AB-210A-TM
HYDAC VD5D.0/-L24 14/06
HYDAC KHM-40-F6-11141-D1X
HYDAC ETS1701-100-000-TFP100+S.S
HYDAC HYBD42A281917
HYDAC VM 5 D.0/-LED
HYDAC EDS3-3000
HYDAC EDS3442-400-0001+ZBM300
HYDAC KHB-G1-1112-01
HYDAC DV-10-30.1/0
HYDAC EDS1791-N-600-000
HYDAC HDA3840-A-360-124
HYDAC HDA 3844-E-060-000
HYDAC 2520R020BN3HC/W
HYDAC 0660R005BN/HC濾芯
HYDAC 32*7/8-14UNF/VG5NBR20/P460
HYDAC B20 MC330GRPM
HYDAC KHP-16-F6-11141-02X/SO760
HYDAC ETS 386-3-150-Y00
HYDAC EDS348-5-160-000
HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯
HYDAC EDS 346-1-006-013(-1..+5bar)
HYDAC LPF BN/HC 280 D E 10 D 1.1
HYDAC EVS3110-1
HYDAC HDA 4346-A-0025-000-F1
HYDAC 10L 7/8-14UNF G5 NBR20
HYDAC 0165 R 010 BN/HC
HYDAC KHP-20-1112-02X
HYDAC 0240R025W/HC
HYDAC VR2LZ.1/-CN
HYDAC 壓力顯示表 ETS1701-1000C 20V
HYDAC DR3000
HYDAC HC400DF25B1.1/-V過濾器
HYDAC EDS3000
HYDAC HDA 4744-A-160-000
HYDAC VR2C 0 28/03
HYDAC EDS345-1-400-000+ZBM300
HYDAC HDA 3844-B-100-000
HYDAC HDA445-A-400-001
HYDAC FSK-127-2.4/0/-/12
HYDAC ZDM14
HYDAC HDA 4744-A-250-031(200bar)
HYDAC EVS3110-3 Nr:11953013
HYDAC EDS344-5-400-000
HYDAC HDA 4345-B-0010-000-F1
HYDAC 0140D005BH4HC
HYDAC 0165 RBN/HC
HYDAC ETS386-2-150-000+TFP100+S.S+
HYDAC RBE-R1/2-X-30
HYDAC 壓差開關VM5D.0/-L24 18/04
HYDAC EDS316-1-400-000
HYDAC S320-10A1/112AO-330
HYDAC RFLD W/HC2520CAT50D1.X/-Y
HYDAC HDA3745-B-100-000
HYDAC SB330-10A1/112V-330A.PS330
HYDAC EDS3446-2-250-Y00+ZBE06+ZBM300
HYDAC DFBN/HC1320P3LE2X-B6-Y10
HYDAC 0660D005BN3HC/-V
HYDAC TFF-100
HYDAC NTST-200822105
HYDAC HDA 3844-A-006-000
HYDAC HDA3840-A-350-000
HYDAC 1251558 DN7 5000mm long
HYDAC HM63-016-R-G1/4-BF
HYDAC EDS-3346-3-0100-000
HYDAC DF W/HC160G25C1.1
HYDAC EDS348-5-250-000
HYDAC EDS3446-3-0016-000-F1帶連接器
HYDAC 3000249 24VDC 30Ω 電磁閥線圈
HYDAC 3518139
HYDAC 4V220-08 1.5-8Kgf/cm2 帶底座
HYDAC HDA 4745-B-060-000
HYDAC 壓差檢測/PRESSDETECTOR/VMF2D.1
HYDAC EDS344-3-400-000+ZBE03+ZBM310
HYDAC RF3-3-EPT-NM-N-1-1-O/KS100-3
HYDAC 913810 114 96V DC 364Ω
HYDAC TS-80/X/12
HYDAC ZBE03
HYDAC HM100-400-R-G1/2-BF
HYDAC HAD4745-A-016-000 0-16BAR
HYDAC 0240 D 10 BH/HC
HYDAC HDA 47C9-A-10000-DS-000(PSI)72inch
HYDAC EP83446-1-0160-000
HYDAC DFBN/HC60AFE10C1X/-B6
HYDAC RFM-BN3HC-330-G-10-E-2-12
HYDAC FPU-1-250F10G11A3K(管長L=10米)
HYDAC 0030E010EHCI
HYDAC 0330 D 003 BN4HC
HYDAC FHNDBN/HC250LDF10A1.X-B7
HYDAC AGRLE-20 夜控單向閥
HYDAC HDA3744-A-100-000
HYDAC HN60-01-E631/400/G 1/4B
HYDAC HEX610-30
HYDAC EDS3446-2-0100-000-F1
HYDAC 0030D050W/HC
HYDAC 1200R003BN4HC /-KB-SMS-SO451-
HYDAC 接頭ZBM11
HYDAC RFD BN/HC661F3D1.1/-L24
HYDAC EDS 3346-3-0016-000-F1
HYDAC BD400B2W1.X
HYDAC RFLDBN/HC661DAS10D1.0/-L24
HYDAC EDS33463400000
HYDAC KHB-G1/2-1212-03X球閥
HYDAC 電纜封套 PG11
HYDAC HDA4745-A-250-000+2103
HYDAC HDA3700-E-160-156
HYDAC RFBN/HC660DN20D1.X-L24
HYDAC RFLDBN/HC660DAN10D1X/L24
HYDAC EDS 1791-P-040-000
HYDAC HDA 3844-A-060-000
HYDAC KHB-M27×1.5A-1212-01X DN10
HYDAC 0140D010BH3HC 濾芯
HYDAC DRV 12-30.X/0
HYDAC BFP7F10UBM0.0空氣濾清器
HYDAC HDA 4385-A-0000-000-F1(-14,5..0psi)
HYDAC VD5D.0/-24
HYDAC DVE-08-01.X/0 針閥
HYDAC HDA 3800-A-350-124(15m)
HYDAC HDA 44Z6-A-0100-G01-000
HYDAC WSM06020V-01-C-N-24DG
HYDAC KHB-G1-1/4-1112-01X
HYDAC 3000249.11/04 24VDC
HYDAC 0500D020BN3HC
HYDAC EDS 3348-1-06,0-D00-F1
HYDAC 風冷卻器 OK-EL8L
HYDAC KHBF-025-PN016-11126-01X
HYDAC 1700R020BN4HC-KB
HYDAC EDS3318-5-06.0-000-F1
HYDAC EDS346-2-250-Y00 0-250bar
HYDAC EDS-3346-1-0100-000
HYDAC HDA5500-0-0-DC-Y00
HYDAC HED40H15/200Z14L24S
HYDAC HAD 4345-A-04,0-000-F1
HYDAC 2103-05-11.00
HYDAC 濾芯 D200-SYL-150TB
HYDAC DFNB/HC600E100LX/-L24
HYDAC RFLD BN/HC 2520CAT5D1.0-X
HYDAC HDA4444-B-016-000
HYDAC FPU G11-G5/8-ISO228
HYDAC EDS3448-2-0400-000+ZBE06+
HYDAC VD5C.0/-V 35/08
HYDAC EDS 8446-2-0400-000
HYDAC HAD4746-A-250-026壓力傳感器
HYDAC LF BN/HC 240 1E3B1X/B3V
HYDAC SB330-50A1/112A9-330A+S309
HYDAC EDS344-3-400-000同0230
HYDAC OF7S10P1M1-E
HYDAC SB330-1A1/112U-330A
HYDAC 防暴閥芯 RBE-R 3/8-X-50
HYDAC EDS 8446-1-0040-000
HYDAC POG9G D 1000I+POG9G DN500I
HYDAC HDA 4744-A-400-000
HYDAC EDS344-3-250 0-25MPa
HYDAC AS2301-U
HYDAC HDA 4445-B-400-000
HYDAC EDS306-3-040-016
HYDAC 3217470S100-AC-AC-0150(G1/4-M1
HYDAC EDS3446-1-0250-000
HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08-05SH
HYDAC EDS 3346-1-0025-000-F1
HYDAC LFA 16 D19-7X 材質:金屬
HYDAC S100-AC-D1/4-0250
HYDAC 8.950R10BN
HYDAC HDA 4345-B-0025-000-F1
HYDAC HDA4748-H-0250-000(0-250BAR)
HYDAC HDA 4445-A-0250-AN1-000
HYDAC HM100-160-B-M20*1.5-FF
HYDAC KHP-25-1214-04X
HYDAC EDS3446-2-0010-000-E1
HYDAC SAF10M16T210A+S13
HYDAC 0330 R 040 AM
HYDAC 1250486 濾清器
HYDAC 0035 D 020 BN4HC 濾芯
HYDAC EDS 345-1-006-000
HYDAC 濾芯0660D05BH3HC-5u
HYDAC KHP-25-1214-06X
HYDAC SBO 100-2E1/112U-100A K001,5
HYDAC ETS 906628
HYDAC 0330R 010 BN4HC -B6
HYDAC DFBH/HC110 MA581.X/-B6
HYDAC 過濾精度：10um
HYDAC EDS3446-2-0100-000+ZBM3100+
HYDAC SB330-4A1/112A-330A蓄能器
HYDAC SB330-10A1/112A9-330A
HYDAC RFLDBN/HC2500CAT25D/-24
HYDAC DV-10-01.X/0
HYDAC DB10120A-02X-250V
HYDAC 2019-02049-01-15
HYDAC HDA3840-A-350-Y644
HYDAC IES 2010-000 24DVC RW<10%
HYDAC 0110D010BH4HC
HYDAC KHBG-20-F3-11141-06X
HYDAC ZBE03 同HYDAC-1030
HYDAC EDS3346-2-0016-000-E1+EBE06
HYDAC DV-16-01.X/0
HYDAC R08021-01X-01
HYDAC RFLDBNHC2520CAV20D10-Y
HYDAC HDA3840-A-350-124 帶20米線
HYDAC HDA3744-B-016-000
HYDAC VD 8 GC.0/123 23/10
HYDAC 0400 DN025W/TTC
HYDAC HDA 5500-3-0-DC-000
HYDAC HED40P15B/100Z14L220S
HYDAC HDA 5500-3-1-AC-000
HYDAC VD5C.0DC24V/2A
HYDAC HDA4745-A-060-000
HYDAC FPU-1-400F4G11A1K
HYDAC EDS331630016000F1
HYDAC HDA3840-A-350-124
HYDAC Line Check Valve,1/2" 0.05MPa
HYDAC EDS345-1-01800
HYDAC EDS345-2-250-000WITH CABLE 5M
HYDAC FSA-127-1.1/T/12
HYDAC EDS 3496-2-0250-007壓力開關
HYDAC EDS-1691-T-C-450-000
HYDAC EDS346-1-016-000
HYDAC 03039871/113/034
HYDAC RVP-08-01-X
HYDAC 0950R003BH/3HC
HYDAC OFBN/HC240G10D1.1/-L24-B6
HYDAC HAD4744-A-100-000
HYDAC SAF20M22T330A-S13
HYDAC VM 3 D.0/-L24-S0135
HYDAC VM.8 D.0/-L220
HYDAC RVP10-01.X
HYDAC HM100-250-R-G1/2-BF
HYDAC G1/2
HYDAC 壓力繼電器 HED40P10/10Z14S
HYDAC 0660R005BN3HC/-W
HYDAC 0250RN010BN4HC
HYDAC HDA 4344-A-0010-000-F
HYDAC HAD4745-A-100-000 100bar
HYDAC HDA4444-A-250-000 同HYDAC-0108
HYDAC ENS3218-5-730-000-K+ZBE08+ZBM2
HYDAC EDS601-600-000
HYDAC SB330-20A1/112A9-330A
HYDAC 1SN 16NN 7500P
HYDAC 0240R050BN3HC/-KB
HYDAC DRVP-10-12.X
HYDAC 壓力變送器BSP1/4”
HYDAC EDS 3443-400+ZBE03*ZBM300
HYDAC HDA 4346-A-0025-031-F1(-1..+25bar)
HYDAC KHNVN-G2-2233
HYDAC HAD384-A-400-000 905852
HYDAC PT100 7030022242
HYDAC EDS3446-3-016-000+ZBE06
HYDAC DF BN/HC 330 MHE 10D 1.0/-L24
HYDAC KHMFF-050-PN40-11146+E1.000
HYDAC FILTER/0110 D 010 BN4HC
HYDAC SAF 32M12N400A-S309
HYDAC PDR08-01M-C-N-110-24PG-8.8
HYDAC RFM BN/HC 75 BD20 C1.0
HYDAC EDS 344-5
HYDAC G/BG-A00600020BN4HC
HYDAC 3498608 930*1000*94
HYDAC HDA4445-A-16-Y00
HYDAC 0290 D010 BN4HC
HYDAC KHB-G11/4-1212-06X
HYDAC HAD3845-A-100-000
HYDAC REPARTURSATZ-E-DF60P1.0/V.
HYDAC KHB-M30SR-1112-01X
HYDAC L2211VDA0200(6033910)
HYDAC KHN3K-G11/2-L-2233-12X
HYDAC HDA3845-A-060-000
HYDAC EDS 3148-5-01,0-000-F1
HYDAC 2103-01-47.00HD
HYDAC 壓差開關VD5.01-L24 23/01
HYDAC HDA4444-B-060-000+ZBE02
HYDAC KHNVS-RP1-2233-12S
HYDAC KHB G 1/2" 1214 06X
HYDAC HDA 4745-A-016-000
HYDAC EDS3448-3-0250-000
HYDAC ETS4144-B-000
HYDAC NF BN/HC 1310 DP 10 A 2.1
HYDAC EDS 8446-1-0250-000
HYDAC EDS346-2-250-000+ZBE06-05
HYDAC EDS 3316-2-06,0-000-F1
HYDAC RFLDEN/HC1300CAM5D1X/-24
HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
在經濟復蘇的大背景下， 香港地區房地產的價格指數與租金指數已經上升歷史高位， 但因香港地區宏觀經濟良好、加息影響有限、居民失業率較低， 使其房地產信貸的違約率并沒有出現異常。整體而言， 香港地區房地產市場呈較為平穩的發展態勢。從風險角度看， 除非出現大型經濟事件影響香港地區整體經濟發展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區整體房價已經處于高位， 可負擔性較差， 因此也很難出現非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現階段性調整的情況。鑒于此， 投資者應立足價值投資而非投機需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關鍵詞：中國香港； 房地產； 價格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區 （以下簡稱“香港地區”） 是一個以金融服務、貿易為主的開放經濟體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區的政府結構與法律機制穩健， 為其市場經濟自由度和個人財產所有權提供了強有力的保護和支持。
從歷*看， 香港地區國民生產總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經濟環境轉強、需求持續上升的背景下， 香港地區的服務輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯系匯率制度的影響， 香港地區的利率水平會跟隨美聯儲進行調整：自2015年12月今， 香港地區跟隨美聯儲加息節奏同步進行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯儲已進入加息通道， 持續加息將使港幣資產吸引力上升。
新數據顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區私宅售價指數為347, 實現連續20個月的正增長， 且連續第13個月創出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區樓市變化的重要窗口。進入2017年， 香港地區私宅租金指數也持續走高， 并不斷創出歷史新高， 2017年11月達到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區房地產市場走勢分析
影響香港地區房地產價格的因素很多， 且影響因素之間互相關聯， 共同對房地產價格產生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關因素進行闡述， 同時也對因素間的相關性進行分析， 以全面解讀香港地區房地產市場。
（一） 宏觀因素
1. 經濟影響因素
1993-2016年， 香港地區私宅售價指數增速與GDP增速呈高度正相關， 說明香港地區的房地產市場發展與宏觀經濟環境變化密切相關 （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機、2008年美國次貸危機、2011年歐債危機、2015年內地股市大幅波動， 均對香港地區房地產市場產生了沖擊 （見圖4） .歸結到宏觀層面， 主要在于上述金融危機都對香港地區的宏觀經濟產生了不利影響， 在上述危機發生的次年， 香港地區GDP增速均出現了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機對香港地區的沖擊大， 使得香港地區1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進入調整周期。2003年， GDP增速逐步恢復3%以上并逐年提升， 香港地區的樓市也隨之進入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區房地產業與宏觀經濟的正相關性。
2017年前三個季度， 香港地區GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經濟增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區政府3.7%的預期。基于房價增速與GDP增速的正相關性， 有理由認為， 在香港地區經濟復蘇的大背景下， 其房地產市場有望保持相對穩定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向對房地產價格的影響是負相關關系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數時間內， 二者保持了正相關性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區房價走勢與基準利率大體均呈正相關性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導往往具有滯后性， 且利率變化具有連續性和周期性， 因為單次調息很難在短期內扭轉經濟形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發現經濟過熱 （對應房地產上升周期） 時采取加息手段， 并由此進入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經濟過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內的量化指標逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應到利率與房價， 便體現為利率一路上調而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區基準利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產市場帶來明顯的刺激效應， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。
因此， 在香港地區隨美國進入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關注持續加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產市場也不會產生強烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃， 發揮港澳*優勢， 提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。從區域經濟合作上升到方位對外開放的國家戰略， 這為粵港澳城市群未來的發展帶來了新機遇， 也產生了強大的協同效應。這對于香港地區經濟的發展將產生促進作用。而經濟繁榮會穩固房地產市場的發展， 支撐香港地區房地產的價格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構成需求。目前， 沒有切實的統計數據代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關數據代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據香港特區政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區約有127萬戶， 占總家庭戶數的50%.而香港地區此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應低于潛在需求。
從需求結構看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應量要遠低于有能力購買其戶型的家庭數量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風險較大。
從供給角度看， 香港特區政府一直堅持通過增加供應來調節房價的方針。根據2017-2018年的供地計劃， 港府將供應28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠看， 政府的目標是在2016-2025年的十年內提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標尚有較大差距。房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區房屋庫存對比
2. 可負擔性因素
就房價的可負擔性而言， 有兩個衡量指標。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區的該指標逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標是收入貸比。2009年以來， 香港地區的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區房地產價格在可負擔性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負擔較重。這種高負擔性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區經濟未來的表現；若經濟持續向好， 帶動收入增長， 高負擔性可能會逐漸化解；若經濟停滯不前或衰退， 高負擔性則會進一步加重， 直出現房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風險而言， 可用房貸違約率和失業率兩個指標衡量。由于香港地區房屋良好的可負擔性， 當地居民基本能及時償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產市場的衰退期， 香港地區也一直維持著遠低于標準的違約率水平， 而在2017年， 這一指標已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區居民償付款的能力在總體是非常穩定的， 尚未出現過大規模違約風險。
從失業率看， 自2011年以來， 香港地區市民失業率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩定 （見圖9） .這說明， 絕大多數當地居民有相對穩定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區房地產市場展望及投資策略
（一） 香港地區房地產市場展望
香港地區房地產市場的發展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經濟增速和利率因素、區域相關政策密切相關；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負擔性等密切相關。
1. 宏觀視角
從宏觀經濟來看， 香港地區房價指數增速與GDP增速呈高度正相關。而香港地區自2016年一季度開始， 經濟增速快速回升， 2017年前三季度也表現突出， 香港特區政府于是將全年GDP增速上調3.7%.在香港地區經濟復蘇的大背景下， 香港房地產市場有望保持相對穩定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關鍵。在香港地區隨美國進入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關注持續加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產市場不會產生強烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區房地產的潛在需求， 那么市場整體的供應尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區政府一直遵循通過增加供應來調節房價的方針， 但政府供應目標能否達成仍有待觀察， 再加上房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內將不會受到其太大的影響。
從居民可負擔性來看， 目前香港地區的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負擔性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發生， 而是取決于香港地區的經濟情況和收入水平。從違約風險角度看， 香港地區一直維持遠低于標準的違約率水平， 且失業率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區房地產市場處在一個較為平穩的階段。在經濟復蘇的大背景下， 供不應求的現狀使其價格指數與租金指數已經上升歷史高位。但因為香港地區宏觀經濟良好、失業率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產信貸違約率并沒有出現異常。
從風險角度看， 除非出現能夠影響香港地區整體經濟發展的大型經濟事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區整體的房價已經處于高位， 可負擔性又較差， 因而也很難出現非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現階段性調整的情況。
（二） 香港地區房地產投資策略
1. 價值投資與地區分析
立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區房地產市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區， 其房價走勢與未來發展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區南部， 是一座擁有優美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環商業區便處于港島區的北部。港島有著香港地區市內數量多的豪宅， 多數房屋的建筑風格和面積都是*的， 是香港地區的富人聚集區。
港島地區戶型越大， 房地產均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區的中東部， 是香港地區的中心及繁華地區， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業區尤為發達， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區域內市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區， 是香港地區面向全港和世界的端服務功能的重要承載區， 是香港地區經濟輻射力的主要支撐區。
九龍地區也表現出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩健投資者可重點關注這一區域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關注大戶型， 但需防范其價格波動的風險。
從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區。該地區是現有城市核心區新開發的區域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環地鐵線 （SCL） 也會進一步提升啟德地區的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區市內除港島和九龍以外的其他區域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區。新界土地面積遼闊， 因此許多學校選擇在此落地。而區內也有許多新市鎮， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區域內農業區較多， 因此新界的房價較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現， 均價遠低于其他戶型， 但波動風險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區的投資者可重點關注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關注。
從地段看， 香港特區政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發展地區。立足長期投資視角， 投資者可重點關注新界西和屯門兩個地段。
2. 其他投資因素
除價值投資以外， 香港地區房地產市場還有以下三項值得考慮的投資因素：
（1） 優質教育。香港地區沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學。這使得在香港地區接受教育的學生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區著名的八大高校也以其優質的教育質量得到了世界的認可。其中， 香港大學、香港中文大學和香港科技大學所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區曾被英國《經濟學人》雜志旗下的經濟學人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區的大面積綠化。香港地區自20世紀70年代開始， 便立法保護了約占全香港地區總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區優良的空氣環境貢獻巨大；而且， 香港地區市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區市內有非常多的娛樂及文化設施， 為當地居民提供了多姿多彩的生活。截2017年3月， 香港地區市內已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設施地豐富了香港地區居民的休閑生活， 提高了他們的生活質量， 使香港地區成為宜居的城市之一。
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